Erbschaftsteuer u. Erbschaftssteuer
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Stand: 22.04.2008

Durchführungsverordnung: Immobilienbewertung (Entwurf einer Rechtsverordnung)

Diskussionsentwurf für eine Verordnung zur Durchführung der §§ 182, 183 und 184 des Bewertungsgesetzes (Grundvermögensbewertungsverordnung – GrBewV) (Bearbeitungsstand: 08.02.2008 8:23 Uhr)

BMF-Begründung:

A. Allgemeiner Teil

Auf der Grundlage der Ermächtigungen in § 182 Abs. 5, § 183 Satz 3 und in § 184 Satz 3 des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Artikels 2 des Gesetzes vom … (BGBl. I S. …[einsetzen: Ausfertigungsdatum und Seitenzahl der Verkündung des Erbschaftsteuerreformgesetzes]) dient die Rechtsverordnung der Sicherstellung einer einheitlichen Rechtsanwendung bei gleichen Sachverhalten und der Erleichterung der Bewertung von bebauten Grundstücken, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden für Zwecke der Erbschaftsteuer. Die Wertermittlung wird hierzu unter Beachtung der Grundsätze der Verkehrswertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung – WertV – vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Bau-und Raumordnungsgesetzes vom 18. August 1997, BGBl. I S. 2081, 2110, typisierend geregelt. Hinsichtlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wird grundsätzlich auf die von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelten Ergebnisse Bezug genommen. Da es sich aufgrund der typisierenden Wertermittlung nicht vermeiden lässt, dass die nach dieser Verordnung ermittelten Werte in besonders gelagerten Fällen über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen, bleibt es dem Steuerpflichtigen unbenommen, nachzuweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach dieser Verordnung ermittelte Wert (§ 187 des Gesetzes).

Zu § 182 des Gesetzes

§ 1

Bewertung im Vergleichswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden nicht berücksichtigt.

(2) Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 des Gesetzes gesondert zu berücksichtigen.

BMF-Begründung zu § 1

Absatz 1

Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung (WertV, vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch das BauROG vom 18.8.1997, BGBl. I S. 2081). Sie trägt einer typisierenden Wertermittlung Rechnung. Das Erfordernis hinreichender (nicht absoluter) Übereinstimmung der Vergleichsgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück dient nicht nur der Verwaltungsvereinfachung, sondern auch dazu, den Kreis der Vergleichsgrundstücke nicht über Gebühr einzuengen. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen zurückgegriffen werden.

Absatz 2

Die Vorschrift ist den Regelungen der §§ 12 und 13 Abs. 3 WertV nachgebildet.

§ 2

Bewertung im Ertragswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 3 zu ermitteln.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes erfasst und werden nicht gesondert berücksichtigt.

BMF-Begründung zu § 2

Das Ertragswertverfahren entspricht im Wesentlichen dem Ertragswertverfahren nach den §§ 15 ff. WertV. Dabei ist vom Bodenwert, der wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermitteln ist (§ 179 des Gesetzes), und dem Gebäudeertragswert (§ 3) auszugehen. Sonstige wertbeeinflussende Umstände, insbesondere Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht zu berücksichtigen. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Hierdurch werden komplizierte Wertberechnungen in Fällen erspart, in denen nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein Gebäudereinertrag mehr verbleibt (vgl. § 20 WertV). Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind bereits durch den Ertragswert abgegolten.

Überblick über das Verfahren (Schema):

Rohertrag (Jahresmiete bzw. übliche Miete)
./. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
./. Bodenwertverzinsung
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert (≥ 0 Euro)

Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert (= Grundbesitzwert)

§ 3

Ermittlung des Gebäudeertragswerts

(1) Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 4) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 5).

(2) Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.

(3) Der Gebäudereinertrag ist mit dem sich aus der Anlage 1 zu dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird regelmäßig nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 2 zu dieser Verordnung ergibt, und dem Baujahr des Gebäudes ermittelt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch genutzten Gebäudes beträgt mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

BMF-Begründung zu § 3

Absatz 1

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks als erste Stufe der Wertermittlung. Hierzu sind vom Rohertrag des Grundstücks (§ 4) die Bewirtschaftungskosten (§ 5) abzuziehen.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Gebäudereinertrags durch Abzug der Bodenwertverzinsung. Hierzu ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) auf den nach § 179 des Gesetzes ermittelten Bodenwert anzuwenden.
Satz 3 regelt die Wertermittlung in den Fällen, in denen ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung nicht angemessen genutzt wird und eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist. Nach der Verkehrsauffassung drängt sich hier eine selbständige Bewertung dieser Fläche wie ein unbebautes Grundstück auf.

Absatz 3

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Gebäudeertragswerts durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 1 dieser Verordnung auf den Gebäudereinertrag. Die Vervielfältiger wurden aus der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV übernommen. Maßgeblich für den Vervielfältiger ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird im Allgemeinen nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die in Anlage 2 zu dieser Verordnung typisierend geregelt ist, und dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag ermittelt. In begründeten Ausnahmefällen ist von einem späteren Baujahr (fiktives Baujahr) auszugehen, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Entsprechend ist ein früheres Baujahr anzunehmen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks-und Mietenmarkt verlangen. Die Regelung des Satzes 5 (Mindestrestnutzungsdauer) berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, nicht wertlos wird. Sie macht in vielen Fällen – gerade bei älteren Gebäuden -die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

§ 4

Rohertrag des Grundstücks

(1) Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen.

(2) Für Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat,
ist die übliche Miete anzusetzen. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

BMF-Begründung zu § 4

Absatz 1

Ausgangsgröße der Bewertung ist der Rohertrag, der inhaltlich mit der Jahresmiete im Sinne des bisherigen § 146 Abs. 2 BewG übereinstimmt. Dadurch wird eine Vereinfachung gegenüber der Ermittlung einer nachhaltig erzielbaren Miete erreicht.

Absatz 2

Die Anwendung der üblichen Miete entspricht dem geltenden Recht (§ 146 Abs. 3 BewG).

§ 5

Bewirtschaftungskosten

(1) Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

(2) Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit diese Erfahrungssätze nicht von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 zu dieser Verordnung auszugehen.

BMF-Begründung zu § 5

Absatz 1

Die Regelung entspricht § 18 Abs. 1 WertV.

Absatz 2

Aus Vereinfachungsgründen werden die anzusetzenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt. Erfahrungssätze werden oft von den Gutachterausschüssen mitgeteilt. Soweit örtliche Erfahrungssätze nicht zur Verfügung stehen, sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 zu dieser Verordnung zu übernehmen.

§ 6

Liegenschaftszinssatz

(1) ) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

(2) Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt werden, gelten die folgenden Zinssätze:

1.
5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
2.
5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche,
3.
6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, und
4.
6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

BMF-Begründung zu § 6

Absatz 1

Die Regelung enthält die Definition des Liegenschaftszinssatzes.

Absatz 2

Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind. Sie sind aus der Kaufpreissammlung abzuleiten (vgl. § 8 WertV). Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse (§ 193 Abs. 3 BauGB). Oftmals kommen Gutachterausschüsse ihrer Verpflichtung, Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren abzuleiten und mitzuteilen, nur lückenhaft nach. In diesen Fällen sind die hier geregelten Prozentsätze anzuwenden.

§ 7

Bewertung im Sachwertverfahren

(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 8 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 9 zu multiplizieren.

BMF-Begründung zu § 7

Absatz 1

Die Regelung ordnet die getrennte Ermittlung des Gebäudewerts (Gebäudesachwert) und des Bodenwerts an. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. Sonstige wertbeeinflussende Umstände, insbesondere Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht zu berücksichtigen.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Bodenwerts entsprechend dem Wert des unbebauten Grundstücks (§ 179 des Gesetzes).

Absatz 3

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben einen vorläufigen Sachwert, der erheblich vom gemeinen Wert abweichen kann. Wie bei der Verkehrswertermittlung ist deshalb eine Anpassung zur „Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt“ (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) erforderlich, die hier durch Wertzahlen (§ 9) erfolgt.

Überblick über das Verfahren (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen):

Flächenpreis (Regelherstellungskosten)
x Bruttogrundfläche
= Gebäuderegelherstellungswert
./.Alterswertminderung
=Gebäudesachwert

Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert

Bodenwert
+ Gebäudesachwert
=Vorläufiger Sachwert
x Wertzahl
= Grundbesitzwert

§ 8

Ermittlung des Gebäudesachwerts

(1) Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit den Flächeneinheiten des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind in Anlage 4 zu dieser Verordnung enthalten.

(2) Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 2 zu dieser Verordnung. Dabei ist von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.

BMF-Begründung zu § 8

Absatz 1

Bei der Verkehrswertermittlung von Gebäuden sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten (=Normalherstellungskosten, vgl. § 22 Abs. 1 WertV) zugrunde zu legen. Die vorgesehenen Flächenpreise (Regelherstellungskosten, vgl. Anlage 4 zu dieser Verordnung) beruhen auf den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000), die Bestandteil der für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken maßgeblichen Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) sind. Für Zwecke der typisierenden steuerlichen Bewertung werden die NHK 2000 nicht unverändert übernommen; vielmehr wurden Gebäudetypen zusammengefasst und anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindexes zum 1.1.2007 angepasst. Sofern lediglich Raummeterpreise vorlagen, wurden die Werte in Flächenpreise umgerechnet. Die Regelherstellungskosten für Wohnungseigentum wurden aus den Normalherstellungskosten des Geschosswohnungsbaus abgeleitet. Die Baunebenkosten . wurden eingerechnet. Auf eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten wurde aus Vereinfachungsgründen verzichtet.

Absatz 2

Der Gebäuderegelherstellungswert ist wegen des Alters des Gebäudes zu mindern. Die Alterswertminderung bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und einer typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 2 zu dieser Verordnung ergibt und beispielsweise bei Ein-und Zweifamilienhäusern 80 Jahre beträgt. Dabei ist von einer linearen jährlichen Wertminderung auszugehen. In begründeten Ausnahmefällen ist von einem späteren Baujahr (fiktives Baujahr) auszugehen, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Entsprechend ist ein früheres Baujahr anzunehmen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks-und Mietenmarkt verlangen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert beträgt grundsätzlich noch mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts. Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. Sie macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

§ 9

Wertzahlen

(1) Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden.

(2) Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden, sind die in Anlage 5 zu dieser Verordnung geregelten Wertzahlen anzuwenden.

BMF-Begründung zu § 9

Absatz 1

In vielen Fällen stehen für Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Diese Faktoren sind hier vorrangig als Wertzahlen anzuwenden.

Absatz 2

Die in Anlage 5 zu dieser Verordnung geregelten Wertzahlen für Wohngrundstücke werden in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenpreisniveau geregelt. Sie sind in Anlehnung an bundesweite Untersuchungen bei den Gutachterausschüssen festgelegt. Die pauschalen Wertzahlen für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum beruhen auf der Erwägung, dass mit zunehmender Höhe der Grundstücksinvestitionen zur Abbildung des gemeinen Werts ein wachsender Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorgenommen werden muss.

Zu § 183 des Gesetzes

§ 10

Bewertung des Erbbaurechts

(1) Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 1 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

(2) In anderen Fällen setzt sich der Wert des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5.

(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen

1. dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach Absatz 4 und
2. dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.

Der so ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem Vervielfältiger nach der Anlage 1 zu dieser Verordnung zu kapitalisieren.

(4) Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert nach § 179 des Gesetzes. Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze vor, gelten folgende Zinssätze:

1.
3 Prozent für Ein-und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein-und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,
2.
5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nr. 1 fällt,
3.
5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
4.
6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, und
5.
6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.

(5) Der Gebäudewertanteil ist bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 3, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 8. Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 11 Abs. 4 zu mindern.

BMF-Begründung zu § 10

Die Vorschrift übernimmt für die Bewertung des Erbbaurechts im Wesentlichen die Grundsätze der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006, Tz. 4.3.2).

Absatz 1

Das vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren kommt nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Kaufpreise für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichsgrundstücke sind möglichst

-innerhalb der gleichen Grundstücksart,

-mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen,

. -in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau,

-mit annähernd gleicher Restlaufzeit

-und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen

zu wählen.

Absatz 2

Der Wertermittlung liegt eine finanzmathematische Methode zugrunde. Aus Vereinfachungsgründen wird auf die Regelung von Marktanpassungsfaktoren verzichtet.

Überblick über das Verfahren:

angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
./. vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins
= Unterschiedsbetrag
x Vervielfältiger
= Bodenwertanteil

Gebäudeertrags-oder Gebäudesachwert
./. (ggf.) Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks
= Gebäudewertanteil

Bodenwertanteil
+ Gebäudewertanteil
= Grundbesitzwert

Absatz 3

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des Erbbauvertrags über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn der vereinbarte Erbbauzins höher ist als der bei Neuabschluss zum Bewertungsstichtag übliche Erbbauzins (z.B. infolge stark gefallener Bodenpreise). Die . Zinssätze werden typisierend geregelt, weil bislang ungeklärt ist, inwieweit sich regional übliche Erbbauzinssätze herausgebildet haben (vgl. Tz. 4.3.2.2.1. WertR 2006).

Absatz 4

Die Vorschrift regelt den angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts.

Absatz 5

Die Regelung folgt den Grundsätzen der Tz. 4.3.2.2.2. WertR 2006. Bei der Minderung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts infolge fehlender Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts wird typisierend unterstellt, dass das Gebäude infolge der Regelungen über die Mindest-Restnutzungsdauer (§ 3 Abs. 3 Satz 5 der Verordnung) und über den Mindest-Gebäudewert im Sachwertverfahren (§ 8 Abs. 2 Satz 4 der Verordnung) in diesem Zeitpunkt noch einen erheblichen Wert hat.

§ 11

Bewertung des Erbbaugrundstücks

(1) Der Wert des Erbbaugrundstücks ist im Vergleichswertverfahren nach § 1 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

(2) In anderen Fällen ist der Wert des Erbbaugrundstücks der Bodenwertanteil nach Absatz 3. Dieser ist um einen Gebäudewertanteil nach Absatz 4 zu erhöhen, wenn der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.

(3) Der Bodenwertanteil ist die Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 des Gesetzes und der über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen. Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 10 Abs. 4 und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt; er ist aus Anlage 6 zu dieser Verordnung zu entnehmen. Als Erbbauzinsen sind die im Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen; sie sind mit dem Vervielfältiger nach Anlage 1 zu dieser Verordnung zu kapitalisieren.

(4) Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt; er ist auf den Bewertungsstichtag nach der Anlage 6 zu dieser Verordnung abzuzinsen.

BMF-Begründung zu § 11

Die Vorschrift übernimmt für die Bewertung des Erbbaugrundstücks im Wesentlichen die Grundsätze der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006, Tz. 4.3.3).

Absatz 1

Das vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren kommt nur in Betracht, wenn für das Erbbaugrundstück Kaufpreise für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichsgrundstücke sind möglichst

-innerhalb der gleichen Grundstücksart,

-mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen,

-in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau,

-mit annähernd gleicher Restlaufzeit

-und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen

zu wählen.

Ggf. kann der Wert des Erbbaugrundstücks durch Anwendung eines Vergleichsfaktors auf den Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (§ 179 des Gesetzes) ermittelt werden.

Absätze 2 und 3

Die Regelung folgt im Wesentlichen Tz. 4.3.3.2. WertR 2006 (finanzmathematische Methode). Typisierend werden für die Abzinsung des Bodenwerts die Zinssätze nach § 10 Abs. 4 zugrunde gelegt. Aus Vereinfachungsgründen werden beim Bodenwertanteil nicht die erzielbaren, sondern die zum Bewertungsstichtag vereinbarten Erbbauzinsen angesetzt. Zudem wird auch auf die Regelung eines Marktanpassungsfaktors für diesen Bodenwertanteil verzichtet. .

Überblick über das Verfahren:

abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks
+ über die Restlaufzeit kapitalisierte vereinbarte Erbbauzinsen
= Bodenwertanteil

+ggf. abgezinster Gebäudewertanteil (abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und der Höhe der Gebäudeentschädigung)

= Grundbesitzwert

Absatz 4

Die Vorschrift regelt den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks. Für den Gebäudewertanteil ist der Gebäudeertragswert (§ 3) oder der Gebäudesachwert (§ 8) auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zu ermitteln; der dem Eigentümer entschädigungslos zufallende Wert oder Wertanteil ist auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.

Zu § 184 des Gesetzes

§ 12

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

(1) Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeertragswert nach § 3, bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert nach § 8 bewertet. Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts der Vervielfältiger nach § 3 Abs. 3 anzuwenden, der sich nach der am Bewertungsstichtag verbleibenden Nutzungsdauer ergibt. § 3 Abs. 3 Satz 5 ist insoweit nicht anzuwenden. Ist in diesen Fällen der Gebäudesachwert zu ermitteln, bemisst sich die Alterswertminderung nach § 8 Abs. 2 nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer. § 8 Abs. 2 Satz 4 ist insoweit nicht anzuwenden.

(2) Der Wert des belasteten Grundstücks (Grund und Boden) ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Bodenwert nach § 179 des Gesetzes zuzüglich des über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Entgelts. Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 10 Abs. 4 und der Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt; er ist aus Anlage 6 zu dieser Verordnung zu entnehmen. Das über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Entgelt ergibt sich durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 1 auf das zum Bewertungsstichtag vereinbarte jährliche Entgelt.

BMF-Begründung zu § 12

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Das ist der Fall, wenn es Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB) oder dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder dem Gesetz ergeben. Es handelt sich hier um eine stark typisierende Regelung, für die nicht auf Vorschriften der Verkehrswertermittlung zurückgegriffen werden kann. Angesichts der unterschiedlichen Fallgestaltungen ist nicht auszuschließen, dass der nach dieser Vorschrift ermittelte Wert den gemeinen Wert übersteigt. Dem Steuerpflichtigen steht insoweit der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 187 des Gesetzes offen.

Absatz 1

Maßgeblich für die Regelung ist die Sicht eines möglichen Erwerbers des Gebäudes. Er würde für das Objekt bei einer „groben“ Kalkulation nur den aktuellen Gebäudeertragswert . oder Gebäudesachwert ansetzen. Die Verpflichtung zur Zahlung des Nutzungsentgelts für den Grund und Boden wird nicht berücksichtigt, weil dieser bei einer typisierenden Betrachtung in wirtschaftlich gleicher Höhe ein Nutzungsvorteil gegenübersteht.

Absatz 2

Maßgeblich für die Regelung ist die Sicht eines möglichen Erwerbers des Grund und Bodens. Er würde für das Objekt bei einer „groben“ Kalkulation nur den auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwert zuzüglich der kapitalisierten Nutzungsentgelte zahlen.

§ 13

Anwendung der Verordnung

(1) Diese Verordnung tritt am Tage nach ihrer Verkündung in Kraft.

(2) Beantragt ein Erwerber bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung die Anwendung des Artikels 3 des Erbschaftsteuerreformgesetzes vom ... (BGBl. I S. ... [einsetzen: Ausfertigungsdatum und Seitenzahl der Verkündung des Erbschaftsteuerreformgesetzes]), ist die Verordnung erstmals für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2006 anzuwenden.

(3) Die Verordnung tritt am 31. Dezember 2011 außer Kraft.

BMF-Begründung zu § 13

Absatz 1

Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt den Anwendungszeitraum der Verordnung.

Absatz 3

Die Vorschrift regelt das Außerkrafttreten der Verordnung, um eine zeitnahe Überprüfung der tatsächlichen Verhältnisse zu gewährleisten. .


 

Anlage 1 (zu § 3 Abs. 3, § 10 Abs. 3, § 11 Abs. 3, § 12 Abs. 2)

Vervielfältiger

Rest- nutzungsdauer (in Jahren) Liegenschaftszinssatz
3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0%
1 0,97 0,97 0,,96 0,96 0,95 0,95 0,94 0,94 0,93 0,93 0,93
2 1,91 1,90 1,89 1,87 1,86 1,85 1,83 1,82 1,81 1,80 1,78
3 2,83 2,80 2,78 2,75 2,71 2,70 2,70 2,65 2,62 2,60 2,58
4 3,72 3,67 3,63 3,59 3,55 3,51 3,51 3,43 3,39 3,35 3,31
5 4,58 4,52 4,45 4,39 4,33 4,27 4,21 4,16 4,10 4,05 3,99
6 5,42 5,33 5,24 5,16 5,08 5,00 4,92 4,84 4,77 4,69 4,62
7 6,23 6,11 6,00 5,89 5,79 5,68 5,58 5,48 5,39 5,30 5,21
8 7,02 6,87 6,73 6,60 6,46 6,33 6,21 6,09 5,97 5,86 5,75
9 7,79 7,61 7,44 7,27 7,11 6,95 6,80 6,66 6,52 6,38 6,25
10 8,53 8,32 8,11 7,91 7,72 7,54 7,36 7,19 7,02 6,86 6,71
11 9,25 9,00 8,76 8,53 8,31 8,09 7,89 7,69 7,50 7,32 7,14
12 9,95 9,66 9,39 9,12 8,86 8,62 8,38 8,16 7,94 7,74 7,54
13 10,63 10,30 9,99 9,68 9,39 9,12 8,85 8,60 8,36 8,13 7,90
14 11,30 10,92 10,56 10,22 9,90 9,59 9,30 9,01 8,75 8,49 8,24
15 11,94 11,52 11,12 10,74 10,38 10,04 9,71 9,40 9,11 8,83 8,56
16 12,56 12,09 11,65 11,23 10,84 10,46 10,11 9,77 9,45 9,14 8,85
17 13,17 12,65 12,17 11,71 11,27 10,86 10,48 10,11 9,76 9,43 9,12
18 13,75 13,19 12,66 12,16 11,69 11,25 10,83 10,42 10,06 9,71 9,37
19 14,32 13,71 13,13 12,59 12,09 11,61 11,16 10,73 10,34 9,96 9,60
20 14,88 14,21 13,59 13,01 12,46 11,95 11,47 11,02 10,59 10,19 9,82
21 15,42 14,70 14,03 13,40 12,82 12,28 11,76 11,28 10,84 10,41 10,02
22 15,94 15,17 14,45 13,78 13,16 12,58 12,04 11,54 11,06 10,62 10,20
23 16,44 15,62 14,86 14,15 13,49 12,88 12,30 11,77 11,27 10,81 10,37
24 16,94 16,06 15,25 14,50 13,80 13,15 12,55 11,99 11,47 10,98 10,53
25 17,41 16,48 15,62 14,83 14,09 13,41 12,78 12,20 11,65 11,15 10,67
26 17,88 16,89 15,98 15,15 14,38 13,66 13,00 12,39 11,83 11,30 10,81
27 18,33 17,29 16,33 15,45 14,64 13,90 13,21 12,57 11,99 11,44 10,94
28 18,76 17,67 16,66 15,74 14,90 14,12 13,41 12,75 12,14 11,57 11,05
29 19,19 18,04 16,98 16,02 15,14 14,33 13,59 12,91 12,28 11,70 11,16
30 19,60 18,39 17,29 16,29 15,37 14,53 13,76 13,06 12,41 11,81 11,26
31 20,00 18,74 17,59 16,54 15,59 14,72 13,93 13,20 12,53 11,92 11,35
32 20,39 19,07 17,87 16,79 15,80 14,90 14,08 13,33 12,65 12,02 11,43
33 20,77 19,39 18,15 17,02 16,00 15,08 14,23 13,46 12,75 12,11 11,51
34 21,13 19,70 18,41 17,25 16,19 15,24 14,37 13,58 12,85 12,19 11,59
35 21,49 20,00 18,66 17,46 16,37 15,39 14,50 13,69 12,95 12,27 11,65
36 21,83 20,29 18,91 17,67 16,55 15,54 14,62 13,79 13,04 12,35 11,72
37 22,17 20,57 19,14 17,86 16,71 15,67 14,74 13,89 13,12 12,42 11,78
38 22,49 20,84 19,37 18,05 16,87 15,80 14,85 13,98 13,19 12,48 11,83
39 22,81 21,10 19,58 18,23 17,02 15,93 14,95 14,06 13,26 12,54 11,88
40 23,11 21,36 19,79 18,40 17,16 16,05 15,05 14,15 13,33 12,59 11,92
41 23,41 21,60 19,99 18,57 17,29 16,16 15,14 14,22 13,39 12,65 11,97
42 23,70 21,83 20,19 18,72 17,42 16,26 15,22 14,29 13,45 12,69 12,01
43 23,98 22,06 20,37 18,87 17,55 16,36 15,31 14,36 13,51 12,74 12,04
44 24,25 22,28 20,55 19,02 17,66 16,46 15,38 14,42 13,56 12,78 12,08
45 24,52 22,50 20,72 19,16 17,77 16,55 15,46 14,48 13,61 12,82 12,11
46 24,78 22,70 20,88 19,29 17,88 16,63 15,52 14,54 13,65 12,85 12,14
47 25,02 22,90 21,04 19,41 17,98 16,71 15,59 14,59 13,69 12,89 12,16
48 25,27 23,09 21,20 19,54 18,08 16,79 15,65 14,64 13,73 12,92 12,19
49 25,50 23,28 21,34 19,65 18,17 16,86 15,71 14,68 13,77 12,95 12,21
50 25,73 23,46 21,48 19,76 18,26 16,93 15,76 14,72 13,80 12,97 12,23
51 25,95 23,63 21,62 19,87 18,34 17,00 15,81 14,76 13,83 13,00 12,25
52 26,17 23,80 21,75 19,97 18,42 17,06 15,86 14,80 13,86 13,02 12,27
53 26,38 23,96 21,87 20,07 18,49 17,12 15,91 14,84 13,89 13,04 12,29
54 26,58 24,11 21,99 20,16 18,57 17,17 15,95 14,87 13,92 13,06 12,30
55 26,77 24,26 22,11 20,25 18,63 17,23 15,99 14,90 13,94 13,08 12,32
56 26,97 24,41 22,22 20,33 18,70 17,28 16,03 14,93 13,96 13,10 12,33
57 27,15 24,55 22,33 20,41 18,76 17,32 16,06 14,96 13,98 13,12 12,34
58 27,33 24,69 22,43 20,49 18,82 17,37 16,10 14,99 14,00 13,13 12,36
59 27,51 24,82 22,53 20,57 18,88 17,41 16,13 15,01 14,02 13,15 12,37
60 27,68 24,94 22,62 20,64 18,93 17,45 16,16 15,03 14,04 13,16 12,38
61 27,84 25,07 22,71 20,71 18,98 17,49 16,19 15,05 14,06 13,17 12,39
62 28,00 25,19 22,80 20,77 19,03 17,52 16,22 15,07 14,07 13,18 12,39
63 28,16 25,30 22,89 20,83 19,08 17,56 16,24 15,09 14,08 13,19 12,40
64 28,31 25,41 22,97 20,89 19,12 17,59 16,27 15,11 14,10 13,20 12,41
65 28,45 25,52 23,05 20,95 19,16 17,62 16,29 15,13 14,11 13,21 12,42
66 28,60 25,62 23,12 21,01 19,20 17,65 16,31 15,14 14,12 13,22 12,42
67 28,73 25,72 23,19 21,06 19,24 17,68 16,33 15,16 14,13 13,23 12,43
68 28,87 25,82 23,26 21,11 19,28 17,70 16,35 15,17 14,14 13,24 12,43
69 29,00 25,91 23,33 21,16 19,31 17,73 16,37 15,19 14,15 13,24 12,44
70 29,12 26,00 23,39 21,20 19,34 17,75 16,38 15,20 14,16 13,25 12,44
71 29,25 26,09 23,46 21,25 19,37 17,78 16,40 15,21 14,17 13,25 12,45
72 29,37 26,17 23,52 21,29 19,40 17,80 16,42 15,22 14,18 13,26 12,45
73 29,48 26,25 23,57 21,33 19,43 17,82 16,43 15,23 14,18 13,27 12,45
74 29,59 26,33 23,63 21,37 19,46 17,84 16,44 15,24 14,19 13,27 12,46
75 29,70 26,41 23,68 21,40 19,49 17,85 16,46 15,25 14,20 13,27 12,46
76 29,81 26,48 23,73 21,44 19,51 17,87 16,47 15,26 14,20 13,28 12,46
77 29,91 26,55 23,78 21,47 19,53 17,89 16,48 15,26 14,21 13,28 12,47
78 30,01 26,62 23,83 21,50 19,56 17,90 16,49 15,27 14,21 13,29 12,47
79 30,11 26,68 23,87 21,54 19,58 17,92 16,50 15,28 14,22 13,29 12,47
80 30,20 26,75 23,92 21,57 19,60 17,93 16,51 15,28 14,22 13,29 12,47

In den Fällen anderer Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse ist der
Vervielfältiger nach folgender Formel zu berechnen:

V (Vervielfältiger) = (qn - 1) : qn x ( q - 1)

q = Zinsfaktor = 1 + p / 100

p = Liegenschaftszinssatz

n = Restnutzungsdauer

Anlage 2 (zu § 3 Abs. 3 Satz 3, § 8 Abs. 2 Satz 2)

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
Einfamilien - und Zweifamilienhäuser80 Jahre
Mietwohngrundstücke80 Jahre
Wohnungseigentum80 Jahre
Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke:
Gemischt genutzte Grundstücke (mit Wohn- und Gewerbeflächen)70 Jahre
Hochschulen (Universitäten)70 Jahre
Saalbauten (Veranstaltungszentren)70 Jahre
Kur-und Heilbäder70 Jahre
Verwaltungsgebäude60 Jahre
Bankgebäude 60Jahre
Schulen 60Jahre
Kindergärten (Kindertagesstätten) 60Jahre
Altenwohnheime 60Jahre
Personalwohnheime (Schwesternwohnheime) 60Jahre
Hotels 60Jahre
Sporthallen (Turnhallen) 60Jahre
Kaufhäuser, Warenhäuser 50Jahre
Ausstellungsgebäude 50Jahre
Krankenhäuser 50Jahre
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten) 50Jahre
Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten) 50Jahre
Parkhäuser (geschlossene Ausführung) 50Jahre
Tiefgaragen 50Jahre
Funktionsgebäude für Sportanlagen (z. B. Sanitär und Umkleideräume) 80Jahre
Hallenbäder 50Jahre
Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro-und Sozialtrakt 50Jahre
Industriegebäude, Werkstätten mit Büro-und Sozialtrakt 50Jahre
Lagergebäude (Kaltlager) 50Jahre
Lagergebäude (Warmlager) 50Jahre
Lagergebäude (Warmlager mit Büro-und Sozialtrakt) 50Jahre
Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden 40Jahre
Tennishallen 40Jahre
Reitsporthallen 40Jahre


Teileigentum ist in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den vorstehenden Gebäudeklassen zuzuordnen.

Anlage 3 (zu § 5 Abs. 2)

Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete/üblichen Miete (ohne Betriebskosten)

RestnutzungsdauerGrundstücksart
1 2 3 4
Mietwohngrundstück gemischt genutztes Grundstück mit einen gewerblichen Anteil von bis zu 50% (berechnet nach der Wohn-bzw. Nutzfläche) gemischt genutztes Grundstück mit einen gewerblichen Anteil von mehr als 50% (berechnet nach der Wohn-bzw. Nutzfläche) Geschäftsgrundstück
> 60 Jahre23211917
20 bis 60 Jahre2724 2219
< 20 Jahre30262320

Anlage 4 (zu § 8 Abs. 1)

Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts

I. Begriff der Brutto-Grundfläche (BGF) Brutto-Grundfläche

(1) Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und deren konstruktive Umschließungen. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden-bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor-und Rücksprünge, Fuß-Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile von Fenster-und Türbekleidungen bleiben dabei unberücksichtigt.

(2) Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.

II. Regelherstellungskosten (RHK)

Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007)

1. Ein-und Zweifamilienhäuser (Euro/m² BGF)

Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
mit Keller
1.11 Dachgeschoss ausgebaut 580630740620680800670720850710 770900760820 970790860 1010
1.12 Dachgeschoss nicht ausgebaut 520570660 560610 720600 650 760640690810 680740870720770 910
1.13 Flachdach 590 630740630 680800680730850720770 900770 830960800 8701010
ohne Keller
1.21 Dachgeschoss ausgebaut 660 720 860 710 770930760 820990 800 870 1050860 9401130 9009801180
1.22 Dachgeschoss nicht ausgebaut 580640760 630 690 820 670 730880710770930 760 83010008008701040
1.23 Flachdach 720780 930 7708401000830900 1070770840 1130 940 103012209901070 1270
2. Wohnungseigentum (Euro/m² BGF)

Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
2.11 Alle Gebäude 680680690680720780730760830770810880830870950870910990
Für Wohnungseigentum in Gebäuden, die wie Ein-und Zweifamilienhäuser gestaltet sind, werden die Regelherstellungskosten der Ein-und Zweifamilienhäuser zugrunde gelegt.
Umrechnungsfaktor Wohnfläche (WF) – Brutto-Grundfläche (BGF):
für Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhäusern (Mietwohngrundstücke): BGF = 1,55 x WF
3. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (Euro/m² BGF)
3.1 Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 70 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
3.11 Gemischt genutzte Grundstücke (mit Wohn- und Gewerbeflächen) 660960 96071010401040770 1110 14508101180154087012601650910 1310 1720
3.12 Hochschulen 1430 14301710 15401540183016401640196017401740208018701870223019401940 2330
3.13 Saalbauten 127015601560127016802110136017902260145019002390155020402570162021202680
3.14 Kur-und Heilbäder 25002500278026902690299028702870319030403040338032603260 3630341034103780
3.2 Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 60 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
3.211 Verwaltungsgebäude (ein-bis zweigeschossig, nicht unterkellert) 950950950950111013601010119014601080126015401160135016501210 1410 1720
3.212 Verwaltungsgebäude (zwei-bis fünfgeschossig) 126012601510114013501630122014501740129015401850138016401980144017102060
3.213 Verwaltungsgebäude (sechs-und mehrgeschossig) 176017601760176017602190188018802350 199019902480214021402660223022302780
3.22 Bankgebäude 186018601860186018602140199019902260211021102400226022602600235023502710
3.23 Schulen 103011701270111012601370119013501460126014301550135015301670141016001730
3.24 Kindergärten 10901090 1090109011801510117012701610123013401710132014401840138015001910
3.25 Altenwohnheime 92010801190990 1160128010601240 1370112013101450120014101560125014701620
3.26 Personalwohnheime 8009801080860106011609191130124097011901320104012801420108013401480
3.27 Hotels 880 1150149095012301600101013201710 1080 14001810115015001940 120015702020
3.28 Sporthallen 970970970970 1170125010301250134011001330142011701420 1520 12301480 1580
3.3 Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 50 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
3.31 Kaufhäuser, Warenhäuser 950 11201490 1020121016001100 129017201160137018201250 14701950 130015302030
3.32 Ausstellungsgebäude 145014501450145014501450155015501550164016402070176017602210184018402310
3.33 Krankenhäuser 1430184022601540198024301650211026001750224027601870 24002950195025003080
3.34 Vereinsheime 1020102010201020113013101090121014101160 1280149012401370160013001430 1670
3.351 Parkhäuser offene Ausführung, Parkpaletten) 490490490 490490490530530530560560560 590590590620620620
3.352 Parkhäuser geschlossene Ausführung) 610610610610610610650650650690690690740740740780780780
3.353 Tiefgaragen 540 540540540700700580750750610 790790650850850680890890
3.36 Funktionsgebäude für Sportanlagen (z. B. Sanitär-und Umkleideräume) 80080080080010101400860108014909101150158097012301700101012801770
3.37 Hallenbäder 139013901390139018302020149019602160157020802290168022302460175023202570
3.381 Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro- und Sozialtrakt 450450450450630740500670780520720840560770910610800940
3.382 Industriegebäude, Werkstätten mit Büro- und Sozialtrakt 660 660660660850980 7009101040 74097011207801040119084010901260
3.391 Lagergebäude (Kaltlager) 390 390390390740740 430800800460830830490900900520950950
3.392 Lagergebäude Warmlager) 510510510510860860550920920580 9709706101060106066010901090
3.393 Lagergebäude (Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt) 8208208208201100110085011801180 920 125012509701350 1350103014301430
3.4 Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 40 Jahre
GKL Baujahr bis 1945 1946-1959 1960-1969 1970-1984 1985-1999 ab 2000
Ausstattungsstandard einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh. einf. mittel geh.
3.41 Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden 630630 6306308508506809109107209701090 7701050117080010801220
3.42 Tennishallen 520520520520610610550650650580690790 630 740 850650770890
3.43 Reitsporthallen 200200200 200200200200200200200 210260210 240280220240290
4. Kleingaragen und Carports (Euro/m² BGF)

Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 50 Jahre
GKL Baujahr alle
Ausstattungsstandard alle Baujahr alle
4.11 Kleingaragen 290
4.12 Carports 170
5. Teileigentum

Teileigentum ist in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den vorstehenden Gebäudeklassen zuzuordnen.
6. Auffangklausel

Regelherstellungskosten für nicht aufgeführte Gebäudeklassen sind aus den Regelherstellungskosten vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten.



Anlage 5
(zu § 9 Abs. 2)

Wertzahlen für Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 und 3 (Wohnungseigentum) BewG

 
Vorläufiger Sachwert
§ 7 Abs. 3
Bodenrichtwert
15 €/ m² 30 €/ m² 50 €/ m² 100 €/ m² 150 €/ m² 200 €/ m² 300 €/ m² 400 €/ m² 500 €/ m² über 500 €/ m²
bis 50.000 € 1,01,11,11,11,11,21,21,31,31,4
100.000 € 0,91,01,01,11,11,11,21,21,31,3
150.000 € 0,80,90,91,01,11,11,11,11,21,3
200.000 € 0,70,80,80,91,01,01,11,11,21,2
300.000 € 0,60,70,70,80,90,91,01,01,11,2
400.000 € 0,50,60,60,70,80,80,91,01,01,1
500.000 € 0,40,50,50,60,70,70,80,9 0,91,0
über 500.000 € 0,30,40,40,50,60,60,70,80,80,9

Wertzahlen für Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 (Teileigentum) und 4 bis 6 BewG

Vorläufiger Sachwert
§ 7 Abs. 3
Wertzahl
bis 500.000 € 0,9
3.000.000 € 0,8
über 3.000.000 € 0,7

 


Anlage 6 (zu § 11 Abs. 3, 4, § 12 Abs. 2)

Abzinsungsfaktoren

 

Laufzeit des Erbbaurechts
bzw. Nutzungsrechts
(in Jahren)
Grundstücksart (Nutzung des Erbbaugrundstücks bzw. des mit einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden belasteten Grundstücks)
Ein-und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum nach § 10 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 der VO (Zinssatz 3 %) Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach § 10 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 der VO (Zinssatz 5 %) gemischt genutzte Grundstücke (gewerblicher Anteil = 20; = 50 %) und sonstige bebaute Grundstücke (Zinssatz 5,5 %) gemischt genutzte Grundstücke (gewerblicher Anteil > 50; = 80 %) (Zinssatz 6 %) Geschäftsgrundstücke (gewerblicher Anteil > 80 %) und Teileigentum (Zinssatz 6,5 %)
10,97090,95240,94790,94340,9390
20,94260,90700,89850,89000,8817
30,91510,86380,85160,83960,8278
40,88850,82270,80720,79210,7773
5 0,86260,78350,76510,74730,7299
6 0,83750,74620,72520,70500,6853
7 0,81310,71070,68740,66510,6435
8 0,78940,67680,65160,62740,6042
9 0,76640,64460,61760,59190,5674
10 0,74410,61390,58540,55840,5327
11 0,72240,58470,55490,52680,5002
12 0,70140,55680,52600,49700,4697
13 0,68100,53030,49860,46880,4410
14 0,66110,50510,47260,44230,4141
15 0,64190,48100,44790,41730,3888
16 0,62320,45810,42460,39360,3651
17 0,60500,43630,40240,37140,3428
18 0,58740,41550,38150,35030,3219
19 0,57030,39570,36160,33050,3022
20 0,55370,37690,34270,31180,2838
21 0,53750,35890,32490,29420,2665
22 0,52190,34180,30790,27750,2502
23 0,50670,32560,29190,26180,2349
24 0,49190,31010,27670,24700,2206
25 0,47760,29530,26220,23300,2071
26 0,46370,28120,24860,21980,1945
27 0,45020,26780,23560,20740,1826
28 0,43710,25510,22330,19560,1715
29 0,42430,24290,21170,18460,1610
30 0,41200,23140,20060,17410,1512
31 0,40000,22040,19020,16430,1420
32 0,38830,20990,18030,15500,1333
33 0,37700,19990,17090,14620,1252
34 0,36600,19040,16200,13790,1175
35 0,35540,18130,15350,13010,1103
36 0,34500,17270,14550,12270,1036
37 0,33500,16440,13790,11580,0973
38 0,32520,15660,13070,10920,0914
39 0,31580,14910,12390,10310,0858
40 0,30660,14200,11750,09720,0805
41 0,29760,13530,11130,09170,0756
42 0,28900,12880,10550,08650,0710
43 0,28050,12270,10000,08160,0667
44 0,27240,11690,09480,07700,0626
45 0,26440,11130,08990,07270,0588
46 0,25670,10600,08520,06850,0552
47 0,24930,10090,08070,06470,0518
48 0,24200,09610,07650,06100,0487
49 0,23500,09160,07250,05750,0457
50 0,22810,08720,06880,05430,0429
51 0,22150,08310,06520,05120,0403
52 0,21500,07910,06180,04830,0378
53 0,20880,07530,05860,04560,0355
54 0,20270,07170,05550,04300,0334
55 0,19680,06830,05260,04060,0313
56 0,19100,06510,04990,03830,0294
57 0,18550,06200,04730,03610,0276
58 0,18010,05900,04480,03410,0259
59 0,17480,05620,04250,03210,0243
60 0,16970,05350,04030,03030,0229
61 0,16480,05100,03820,02860,0215
62 0,16000,04860,03620,02700,0202
63 0,15530,04620,03430,02550,0189
64 0,15080,04400,03250,02400,0178
65 0,14640,04190,03080,02270,0167
66 0,14210,03990,02920,02140,0157
67 0,13800,03800,02770,02020,0147
68 0,13400,03620,02620,01900,0138
69 0,13010,03450,02490,01790,0130
70 0,12630,03290,02360,01690,0122
71 0,12260,03130,02230,01600,0114
72 0,11900,02980,02120,01510,0107
73 0,11560,02840,02010,01420,0101
74 0,11220,02700,01900,01340,0095
75 0,10890,02580,01800,01260,0089
76 0,10580,02450,01710,01190,0083
77 0,10270,02340,01620,01130,0078
78 0,09970,02220,01540,01060,0074
79 0,09680,02120,01460,01000,0069
80 0,09400,02020,01380,00950,0065
81 0,09120,01920,01310,00890,0061
82 0,08860,01830,01240,00840,0057
83 0,08600,01740,01180,00790,0054
84 0,08350,01660,01110,00750,0050
85 0,08110,01580,01060,00710,0047
86 0,07870,01510,01000,00670,0044
87 0,07640,01430,00950,00630,0042
88 0,07420,01370,00900,00590,0039
89 0,07200,01300,00850,00560,0037
90 0,06990,01240,00810,00530,0035
91 0,06790,01180,00770,00500,0032
92 0,06590,01120,00730,00470,0030
93 0,06400,01070,00690,00440,0029
94 0,06210,01020,00650,00420,0027
95 0,06030,00970,00620,00390,0025
96 0,05860,00920,00590,00370,0024
97 0,05690,00880,00560,00350,0022
98 0,05520,00840,00530,00330,0021
99 0,05360,00800,00500,00310,0020

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